Fluxo de pagamento do imóvel na planta: entrada, mensais, balões e chaves

Na compra na planta, o valor do imóvel é dividido em duas partes: o que você paga direto para a construtora durante a obra e o que o banco financia quando o prédio fica pronto. A forma como essa primeira parte é dividida se chama fluxo de pagamento, e entender cada item evita sustos.

As partes do fluxo

Sinal (ato)

É o primeiro pagamento, feito na assinatura do contrato. Em muitos lançamentos ele é pequeno e pode até ser parcelado em poucas vezes.

Parcelas mensais

Pagas todo mês durante a obra. Quanto mais longa a obra, mais diluído fica o valor. Em geral as parcelas são corrigidas pelo INCC, o índice da construção civil.

Parcelas intermediárias (balões)

São parcelas maiores, pagas de tempos em tempos: a cada seis meses, uma vez por ano ou em datas combinadas. Elas permitem deixar a mensal mais baixa. Muita gente usa o 13º salário ou a restituição do imposto de renda para pagá-las.

Parcela das chaves

Alguns fluxos têm uma parcela na entrega do imóvel. Outros não têm, e o saldo vai todo para o financiamento.

Financiamento bancário

É o saldo que o banco paga à construtora quando a obra termina, e que você passa a pagar ao banco em até 35 anos. No Minha Casa Minha Vida e em várias construtoras, o financiamento pode ser assinado ainda durante a obra.

Um exemplo para visualizar

Imagine um apartamento de R$ 300 mil em que o banco financia R$ 240 mil (80%). Os outros R$ 60 mil são o que você paga à construtora. Numa obra de 36 meses, o fluxo poderia ser: R$ 3 mil de sinal, 36 mensais de cerca de R$ 1.000 e três balões anuais de R$ 7 mil. Esse é só um exemplo de divisão. Cada empreendimento tem a sua tabela.

Imóvel pronto também tem fluxo?

Tem, mas mais curto. Sem obra pela frente, a entrada precisa ser paga de uma vez ou em poucos meses, e o financiamento entra logo em seguida. Por isso o lançamento costuma ser mais fácil para quem tem pouco dinheiro guardado.

Cuidados na hora de assinar

• Some todas as parcelas e confira se o total bate com o valor do imóvel menos o financiamento.
• Veja qual índice corrige o saldo durante a obra e depois das chaves.
• Confirme o valor que o banco vai financiar. Se a avaliação ou a aprovação vier menor, a diferença fica com você.
• Planeje os balões. Eles são os pagamentos mais esquecidos.

A calculadora do Moraí tem a opção de imóvel na planta: você informa os meses de obra e vê quanto fica a mensal, com ou sem balões.